Folyamatosan nőnek a fizetések. Azt gondolhatnánk, hogy ez azt is jelenti, hogy egyre nagyobb esélyünk van jobb lakást venni, jobb hitelt kapni. Ez azonban nem így van. Ráadásul, bár Magyarország kis ország, azon belül is óriási különbségek vannak.
A bérek mellett az árak is emelkednek, az utóbbi időben jelentősen meglódult az infláció. Ez pedig kikövetelte a Magyar Nemzeti Banktól az alapkamat megemelését, amit az folyamatosan meg is tesz. Ezzel aztán nőttek és nőnek a banki hitelek kamatai, azaz hiába lenne több pénzünk hiteltörlesztésre, az a magasabb kamatokra megy el. Ez odáig fokozódhat, hogy le kell adni az igényekből, olcsóbb lakást kell megcélozni.
Magyarországon 2021 harmadik negyedéve végére 285 ezer forint volt a nettó átlagbér, ez 8,5 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Igen ám, de közben az infláció elvitte ennek a növekedésnek a jelentős részét. A reálbérek – az a fizetésünk valódi, árakhoz viszonyított értéke – csak 3,9 százalékkal nőttek. A korábbi évek 6-10 százalékos értékéhez képest ez jelentős visszaesés.
Persze ez az átlag, de ne feledjük, országon belül nagyok a különbségek: míg Budapesten 351 ezer forint, Győr-Moson-Sopron megyében 300 ezer forint feletti, addig Komárom-Esztergomban 282 ezer forint, Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében 196 ezer forint körül van a nettó átlagbér.
A több bér pedig jobb hitelképességet jelent, ami nagyobb hitelösszeget tesz lehetővé. Illetve megfordítva: ugyanakkora hitel felvétele esetén a jobban keresők fizetésük kisebb hányadát kénytelenek törlesztésre költeni.
Vegyünk egy példát! Legyen 10 millió forint a hitelösszeg, 20 éves futamidő, végig fix kamattal. Budapesten átlagos bér esetén a havi törlesztés annak 18,5 százalékát viszi el, Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében viszont a 30%-át.
A hitelfelvételt két keretszabály alapvetően meghatározza. Az egyik a jövedelemtől függ: a Magyar Nemzeti Bank előírja, hogy keresetünknek maximum a jövedelem mértékétől, és a kamatperiódustól függően 25-60 százaléka mehet törlesztésre. A másik az önerőt határozza meg, minimum az ingatlanérték 20 százalékát kell készpénzben kifizetnünk (vagy önerőnek számító eszközök igénybevételével leróni). Ezek a minimumszabályok tehát, de ezek eltérőek a bankok gyakorlatában.
A money.hu kiszámolta, hogy miként változnak ezek a földrajzi helytől függően, miután az ország különböző régióiban mások a bérek és mások az árak. Azaz az elméleti hitelkorlát, a helyi nettó bérek és a legkeresettebb lakások ára alapján a felvehető hitel a lakás árának mekkora részét fedezné (elméletben, tegyük hozzá).
Budapesten például 351 ezer forintos átlagos nettó fizetésből 27 millió forintos hitelt lehet felvenni. Egy normál lakásár esetén (60 millió forint) a lakáshitel összege a lakás árának 45 százalékát teszi ki. Nézzük néhány megyeszékhelyt:
- Salgótarján 110%
- Tatabánya 77%
- Miskolc 60%
- Győr 55%
- Szombathely 51%
- Veszprém 44%
- Székesfehérvár 43%
- Debrecen 38%
Mint említettük, ezek a számok az elméletet mutatják, hiszen egy bank sem ad 100 százalékos hitelt lakásvásárlásra. Az viszont jól látszik, hogy a minimálisan elvárt 20 százalékos önrész és az átlagfizetésre felvehető hitel elegendő a lakásvásárlásra Salgótarjánban és még Tatabányán is, a többi helyen viszont nagyobb önrész kell.