A járvány első hullámát leküzdve a hazai lakás- és hitelpiac az elmúlt időszakban jelentős élénkülésen ment keresztül. A 2020-as év megtorpanása után 2021-től a koronavírus újabb hullámai ellenére is jelentősen nőtt az aktivitás a lakáspiacon, miközben a lakáshitelek piaca hónapról hónapra rekordokat döntött. Az erős kereslet ugyanakkor évek óta korlátos újlakás-kínálattal találkozik, így a piacot jelentős drágulás jellemzi.
A jegybank elemzésében Nagy Tamás és Winkler Sándor arról ír, hogy lakás- és hitellázban ég a lakosság – az MNB pedig fokozottan figyel.
Az elmúlt években a hazai lakás- és hitelpiac párhuzamosan élénkültek egymás mellett, a banki finanszírozás és a támogatások szerepe a lakáspiacon egyre erősödött. 2013-ban a lakáspiaci ciklus mélypontján az adásvételek összértéke mintegy 1000 milliárd forintot tett ki, a piac ugyanakkor 2014-től kezdődően jelentős élénkülésnek indult, és a gazdát cserélt lakóingatlanok összértéke a 2019-es csúcsán meghaladta a 3000 milliárd forintot is. Ebben az adásvételek számának érdemi bővülése mellett az is közrejátszott, hogy az átlagos lakáspiaci árszint ez idő alatt több mint duplájára emelkedett.
A támogatás szerepe felértékelődött
A lakáspiac folyamatos bővülését keresleti oldalról a lakossági jövedelmek emelkedése mellett természetesen a hitelpiac is támogatta. Az alacsony kamatkörnyezet következtében kedvező áron lehetett lakáshitelhez jutni, a kihelyezett lakáscélú hitelek volumene is folyamatosan bővült. A banki finanszírozás emelkedő szerepét mi sem mutatja jobban, hogy míg 2013-ban az új lakáshitelek volumene a tranzakciók volumenének 15 százalékára rúgott, addig ez az arány 2019-re 28 százalékra nőtt, 2020-ban pedig a 33 százalékot is elérte. A lakásárak emelkedése miatt egyre kevésbé megfizethető ingatlanok miatt a finanszírozások és támogatási programok szerepe még jobban felértékelődött. Az új CSOK szerződések és CSOK hitelek együttes volumene a 2016-os 112 milliárd forintról 2020-ra 262 milliárd forintra emelkedett. Az elmúlt éveket összességében erős kereslet jellemezte a lakáspiacon, a kínálati oldalt ugyanakkor korlátok jellemezték, és még a 10 éves rekordot jelentő 2020-as évben felépült mintegy 28 ezer új lakás is elmarad a régiós országok újlakás-kínálatától.
Tavaly a lakáspiac rekordot is döntött az első negyedévben
A koronavírus-járvány okozta 2020-as megtorpanás után 2021-től az induló új otthonteremtési támogatások hatására is a lakás- és hitelpiac ismét jelentős élénkülésbe kezdett. 2020-ban a világjárvány megjelenésének – időben koncentrált és átmenetinek bizonyult – hatására 16 százalékkal csökkentek a lakáspiaci tranzakciók, és 12 százalékkal visszaesett a megkötött lakáshitel-szerződések száma is, ugyanakkor utóbbi volumene nem csökkent 2020-ban sem. A visszafogottabb aktivitásban a 2021 év elejétől induló új otthonteremtési támogatások miatti kivárás is szerepet játszhatott. 2021-től többek között a CSOK mellett igénybe vehető illetékmentesség és új lakások esetén a nulla százalékos áfa jelentős keresletet generáltak a lakás- és hitelpiacon, a tranzakciók száma az első negyedévben éves alapon 29 százalékkal bővült, de magas szinten maradt az év további részében is. A lakáspiac rekordot is döntött az első negyedévben, a vidéki városokban a 2000-es évek eleje óta nem látott mértékben, 8,9 százalékkal drágultak a lakóingatlanok egy negyedév alatt. A lakáspiaccal együtt a hitelezés is erőteljesen élénkült, 2021 második negyedévében történelmi csúcsot jelentő összegben vettek fel a háztartások lakáshiteleket, így éves összevetésben 81 százalékkal nőtt a lakáshitelek volumene. A második negyedév során emellett 68 százalékkal emelkedett a CSOK keretében igényelt támogatások összege is, és lakáshitel-szerződéseknek már 28 százaléka kötődött a CSOK-hoz.
A jegybank figyel
A lakáspiaci és hitelpiaci élénkülés között egy kölcsönös, egymást erősítő folyamat alakulhat ki. A lakás- és hitelpiac együttes túlzott mértékű élénkülésének elkerülése így a jegybank fontos feladata stabilitási szempontból. Összességében a hazai lakáshitelek GDP arányos állománya 8,4 százalékkal az egyik legalacsonyabb az EU-ban, és a magyar háztartások az euróövezeti átlagnál (20,5%) kisebb arányban (15,8%) rendelkeznek lakáscélú jelzáloghitellel. Európai összehasonlításban azonban a hazai éves háztartási hitelállomány-bővülés – köszönhetően akkor még a moratórium hatásának is – a 2021. júniusi 15,8 százalékkal a legmagasabb, míg az EU országokban átlagosan 5,7 százalékkal nőtt a háztartási hitelállomány egy év alatt.