Az ingatlanpiacon a jegybanki alapkamat emelések után a legnagyobb kérdés az lesz, hogy a jövőbeni vevők béremelkedése lépést tud-e tartani a lakásárak és a hiteltörlesztők emelkedésével. Az adásvételek száma már harmadik éve csökkenő tendenciát mutat a koronavírus járványtól függetlenül, az emelkedő lakásárakat egyre kevesebb vásárló hajlandó megfizetni.
Az ingatlan.com legújabb elemzésében azt vizsgálta, hogy 2016-tól mostanáig miként alakultak a legbiztonságosabb – 10 évig fix törlesztőrészletű – lakáshitelek árai, a nettó fizetések, valamint – közel 23 ezer magánszemély hirdetésének adatai alapján – a kínálati lakásárak. Az mindenki számára egyértelmű, hogy a minimálbér-emelés meghatározó lehet a lakáspiac jövője szempontjából. Megírtuk: az alapkamat június vége óta 0,6 százalékról 1,65 százalékra nőtt, ám a legalább 10 éves kamatrögzítésű lakáshiteleknél nem történt érezhető drágulás a bankok közötti verseny miatt. A forgalmat nézve az egyelőre visszafogott lakáspiacot rövid távon várhatóan még nem veti vissza a jegybanki kamatemelési ciklus.
Még csökkent is
Sőt, hosszabb távon csökkenés látható a legnépszerűbb lakáshiteleknél. Az 5-10 évig fix kamatozású, kiszámítható törlesztőrészletű lakáshitelek átlagos hiteldíjmutatója kevesebb lett az öt évvel ezelőtti szinthez képest. 2016 júliusában – az akkor 0,9 százalékos alapkamat mellett – 6,58 százalék volt. Idén júliusban szintén 0,9 százalékos alapkamat mellett – viszont 4,1 százalékot tett ki. Fontos, hogy átlagkamatokról van szó, tehát ennél alacsonyabb és magasabb mutatóval is adtak a bankok 5-10 évig fix kamatozású lakáshitelt.
A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentése szerint 2020-ban az MNB lakásárindex alapján országos átlagban tovább emelkedtek a hazai lakásárak, ugyanakkor a 2019. év végi 18,1 százalékról jelentősen, 6,6 százalékra lassult az éves nominális növekedési ütem 2020 negyedik negyedévére. 2021 első negyedévében jelentősen nőtt a lakóingatlanok iránti kereslet, és a bankok is a hitelkereslet bővülését várták 6 hónapra előretekintve.
Kedvezmények nélkül rosszabb lenne a helyzet
„A viszonylag alacsony lakáshitelkamatokra nagy szükség volt, mert a 2016-tól végbement, majd 2019 második felében és a koronavírus-járvány hatására 2020-ban megtorpanó lakásdrágulás nagyobb mértékű volt a béremelkedésnél. 2021-re a vevők többsége ezért már lakáshitel segítségével vágott bele a vásárlásba, ebben a kedvező kamatozású lakáshitelek, és az állami támogatások fontos szerepet játszottak. Az adásvételek száma ugyanis már harmadik éve csökkenő tendenciát mutat a koronavírus járványtól függetlenül. Mindez azt is jelenti, hogy az emelkedő lakásárakat egyre kevesebb vásárló hajlandó megfizetni” – kommentálta a hosszú távú adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A fizetésemelkedés és a lakásdrágulás között különbséget az állami támogatások mellett a hitelek fedezték, és a jövőben is ezek egymáshoz mért alakulása határozza meg a lakáspiaci folyamatokat.
Mi nő erőteljesebben?
Az ingatlan.com szakembere úgy látja, a lakáspiac jövője szempontjából a fő kérdés az lesz, hogy a belengetett minimálbér-emelés és az emiatt várható átlagfizetés növekedés lépést tud-e tartani a használt lakások árának és a törlesztőrészletek emelkedésével. Enélkül ugyanis a forgalomcsökkenés előbb-utóbb lakáspiaci korrekcióhoz vezethet.