Merjünk nagyok lenni! Jól ismert közéleti mondás ez, s vetítsük a lakáshitelekre! Gondolkodjunk akár 100 millió forintos hitelben! Mi kell hozzá, mivel jár mindez? Ezt néztük meg.
Ház 150 millió forintos áron - a többség számára ez már nem a valóság mezeje. Pedig egyáltalán nem földtől elrugaszkodott, ha budapesti vagy balatoni árakat nézzük. A 800 ezer-1 millió forintos négyzetméterenkénti ár némely területeken maga a valóság. És a 150-200 négyzetméteres lakóingatlan pláne nem az extrém kategória. Ha a kettőt összehozzuk, bizony a 150 millió forint reális. S akadnak szép számmal, akiket érint ez a realitás. Főleg, ha belevesszük azt, hogy az ingatlan vásárlása befektetésnek jövedelmezőbbnek mutatkozik, mint valamilyen garantált hozamú pénzügyi betét. Mert azt is gondolhatnánk: akinek 150 milliós ház kell, annak biztosan van annyi kápéja. Lehet, de hitelt felvenni mégis bőven megérheti.
Mielőtt a részleteket boncolgatnánk, ki kell jelenteni, hogy ha a bank úgy általában egyedi elbíráslást alkalmaz a hitelek megítélésénél, akkor a nagyobb összegeknél ez fokozottabban igaz. Hiába ismerjük az ajánlatokat papíron, a valóság más lehet. Azaz mielőtt ilyen termetes fába vágnánk a fejszét, mindenképpen tájékozódjunk, mégpedig úgy, hogy legyen konkrét ingatlan, és úgy kérjünk személyünkre vonatkozó ajánlatot a banktól. Azután kötelezzük csak el magunkat.
Ott van mindjárt az ingatlan értéke és a hitel viszonya. Az általános szabály, hogy az ingatlan értékének 80 százaléka lehet legfeljebb a hitel. Ez annyira legfeljebb, hogy a bankok ezt nem mindig adják meg, az előzetes kalkulációnkban is érdemes kevesebbel számolni. És a megbecsült forgalmi érték is eltérhet a tényleges vételártól. Ezért számoljunk úgy, hogy a felvehető hitelünk a vételár 60 százaléka lehet. Ezzel nagy valószínűséggel nem lövünk alá.
Mennyi jövedelem kell ekkora hitelhez? Itt is van általános szabály, azaz az igazolt jövedelem 60 százalékát használhatjuk törlesztésre. Egyrészt
ebben a tekintetben ugyancsak óvatosak a pénzintézetek, nagy összegnél aligha számolhatunk 60 százalékkal, legyen inkább 50! Másrészt mi az az igazolható jövedelem? Az alkalmazottaknál könnyebb a helyzet, ha jelentős a havi fix. Sokaknak viszont több módon jön össze a magas jövedelem: havi fizetés, bónusz, osztalék stb. Ezek igazolása viszont nehézkes, illetve bajos. Ráadásul ezek megítélése szintén bankonként eltérő lehet, akár nagy mértékben is. Mindenképpen szükséges tehát az előzetes bírálat!
Természetesen bevonhatunk adóstársat, meg más ingatlant is fedezetként. Ezek ilyen nagyságrendű hitelnél nem ritkaságok, és jellegükből eredően egyediek. Általános szabályt itt már említeni sem érdemes.
De tegyük fel, hogy minden rendben, a bank ad hitelt. Mekkora lesz a törlesztőrészlet? Nos, nem mindegy, mennyi időre és milyen paraméterekkel kérjük, illetve kapjuk. Mert a kettő nem okvetlenül ugyanaz. Előfordulhat például, hogy mi rövid, néhány éves futamidőben gondolkodunk, mert ki tudjuk termelni a részletet, de a bank hosszabb futamidőt ajánl. Aztán lehetséges, hogy a kamatperiódusban is van hasonló eltérés.
Mindezek szemléltetésére banki ajánlatokat néztünk a kalkulátor segítségével. Először 50 millió forintos hitelre, 20 évre, 5, illetve 10 éves kamatperiódussal. Aztán 100 millió forintos hitelre, ugyanígy. A legjobb három banki ajánlat átlagát mutatjuk:
A számok - bár hangsúlyozottan tájékoztató jellegűek - jól bizonyítják, hogy ahogy nő a kamatperiódus, úgy nő a THM, azaz úgy kerül egyre többe a hitel.