Osztatlan közös tulajdonú, külön helyrajzi szám nélküli ingatlanban él? Használati szerződésre lehet szüksége hitelfelvételkor, ez ugyanis az értékbecsléshez szükséges dokumentum. Sok jogvitát megúszhatunk ezzel a kontraktussal akkor is, ha ilyen, osztatlan közös ingatlant vásárolnánk.

A használati szerződést, vagyis a használati jog megosztását osztatlan közös tulajdonú lakóingatlan esetén kell elkészíttetni. Akkor, ha otthonunk egy másik lakással egy helyrajzi számon szerepel a nyilvántartás szerint. Ez az okirat pontosan tartalmazza, hogy melyik tulajdonos, melyik ingatlanrészt (házrész, telekrész) használhatja közösen, illetve kizárólagosan. Az ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által készített megállapodást az összes tulajdonosnak alá kell írnia. A szerződés mellékletében lennie kell térképvázlatnak, melyen az egyes tulajdonostársak által használt részek egyértelműen fel vannak tüntetve. Használati szerződésre lehet szükség hitelfelvételkor, ez ugyanis az értékbecsléshez szükséges dokumentum.

Annak is fontos lehet a használati szerződés elkészítése, aki éppen osztatlan közösben lévő ingatlant szeretne vásárolni. A legtöbb jogi szakember enélkül nem is ajánlja a ház vagy lakás megvásárlását. A használati megosztás a tulajdoni hányadokat nem érinti, csupán a tulajdonosok használatát rendezi.

Kit érinthet még?

Azokat, akik egy nagyobb ingatlant több részre bontanának külön bejáratokkal (a szabály szerint kettő, vagy több külön használható, önállóan forgalomképes lakásra, lakrészre lehet használati megosztást kötni), kisebb lakótereket létrehozva így. Ilyenkor is szükség lehet a használati megosztási szerződésre. Ebben a közművek dokumentálásával a tulajdonosok papíron is biztosítják tulajdonrészüket, mely így kizárólagos használati jognak számít és az ingatlan hitelezhető lesz. A bankoknak szükséges a pontos dokumentálás, hisz nem mindegy mondjuk az, hogy hol a vízóra: mert ha a vízakna a szomszéd területén található, de az elérés megfelelően bizonyítva megoldott, elfogadják a hitelezéshez. Apropó közüzemi fogyasztás: ideális, ha külön mérőóráról leolvasható a gáz-, víz vagy villanyfogyasztás, de a hitelező bankok azt is elfogadják, ha erről, a fogyasztás megosztásáról külön szerződés rendelkezik.

Amit még tudni kell az osztatlan közösről?

A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy ha a velünk azonos helyrajzi számon lévő másik lakást annak tulajdonosa eladná, vételére előnyünk van a többi érdeklődővel szemben. Ez nem igaz akkor, ha a tulajdonostársak elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat írtak alá. Hátránya az osztatlan közösnek, hogy ha bármit szeretnénk az ingatlanunkban végezni, felújítani, átalakítani, azt egyeztetnünk kell a szomszédunkkal. Ha viszont mondjuk a közös kerítésünket kell lecserélni, akkor ezen kiadásokat mindegyik tulajdonostárs köteles viselni, a kiadások előtt azonban a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell. A használati megállapodás nem csupán a használatot rendezheti, hanem a közös használatú területek fenntartásával, állagmegóvásával kapcsolatos feladatokat, a költségek, kiadások viselésének módját is.

Mennyibe kerül a szerződés?

A megosztási szerződést természetesen ügyvéd írja, s nagyjából 100 ezer forint körüli összeggel lehet számolni.

A megosztási szerződés minimális tartalmi követelményei:

• felek neve és összes személyes adata
• ingatlan leírása
• tulajdoni hányadok mértéke
• lakó és egyéb épületek leírása – ezek használati jogosultsága
• telekhasználat leírása
• átjárási lehetőség biztosítása
• közüzemi szolgáltatások leírása (önálló mérőórák vannak-e, elszámolás módja, kinek a nevén vannak a mérők)
• vázrajz az ingatlanhasználatról – a szöveges leírásnak megfelelő és egyértelmű jelölésekkel
• megállapodás a jogutódokra kiterjedésről
• többlethasználati díjról, egyéb követelés hiányáról nyilatkozat – vagy többlethasználati díjról megállapodás